第1277章 男韩版景东综合体（2/2）

“Garket去年做四万七千亿韩元，会员两千万出头。Au、11街、乐天……”

李福真数得很快，像在念自己家的财报，“四家加起来，全都靠补贴烧钱占市场，你不补贴，你打算怎么存活。

“那四家加起来，一件货都不碰。”王轩说，“他们全是中间商平台。

收了商家的钱，让商家自己发货，自己接客诉，自己承担退货。

他们做不出时效，也做不出体验。”

李福真的手指在沙发扶手上敲了两下。

“所以你做什么。”

“履约型电商。”他说，“这是目前唯一一个能靠钱抢占的行业。”

“先说架构。”王轩把一张纸抽出来，看她一眼，“首先咱们要控股特拉华C-rp。

这样能方便美元基金进入，未来纳斯达克上市。”

王轩现在的实施计划，其实就是南韩自己电商Coupang公司后来的操作。

李福真坐直了一点。

“土地没法装入电商业务。”她说。

“对。物流地产单独持有。”

王轩说，“哪怕有一天电商全输了，地还在。卖，或者打包做REIT。

李社长，你比我清楚，全公司最保值的资产从来不是网站，是地。”

REIT全称是房地产投资信托，这其实就把地产资本化。

“账面呢。”

“第一天就按美国GAAP。收入确认、返利处理、积分负债，全部规范。”

王轩说，“我看过数据，南韩创业公司死在IPO财务尽调上的比例高得离谱。很多就是死在了账太乱。”

“你连退路都想好了。”

王轩说，“我不是想好了退路，我这是有备无患。”

“第三就是仓库了。这才是真正的护城河，也是整个计划里唯一不可复制的东西。”

李福真低头看那张图。

她看得懂，四星的物流、地产、免税店，她从小听这些东西长大。

“今年有个机遇。”王轩说，“汉城首都圈的工业用地租金在低位，而且没人抢。这个窗口十八个月，过了就没了。”

“你怎么保证别人不会抢。”

“因为所有人都在抢流量。”王轩说，“你猜现在的电商为什么不搞物流中心？”

李福真盯着他看了两秒。

“他们资金不够。”

“对也不对，资金是一方面，还有一方面就是眼光不够，只想着赚眼前的钱。”

“咱们要做的，可以分三步走。今年，一个中央DC，两个区域FC。”

王轩说，“中央DC放仁川永宗岛或者金浦，靠机场，靠京仁高速，以后做跨境直采，货落地就进仓。

区域FC，大邱管岭南圈，光州或者釜山管湖南、东南圈。”

“首期多大。”

“三到五万平。”王轩说，

“我又不缺钱，为什么不做更大的。”

“因为扩张是门槛最低的事，克制才难。”

王轩把铅笔放下，“十万的固定成本会先把你的现金流耗光，你的订单量要到第三年才追得上。买多了地不是资产，是负担。”

王轩当然有足够多的钱，但没必要啊，南韩就这么点大。

只要前期占据关键位置。

后来人根本没机会的。

这有点像导航卫星，好位置就那么多，哪怕别的国家卫星技术跟上来了。

最好的位置全被两大国占了。

“我计划2012-2013，进汉城市内。”王轩说，“江南、江西、芦原、富川，人口最密的几个区，做微型前置仓，单仓一千到两千平。

这些仓将来不只是电商的，它同时是外卖的站点，是生鲜的站点。一份租金，三份用途。”